En quoi consiste le projet de loi 16 pour les condos

Le projet de loi 16, et plus précisément le règlement publié le 30 juillet 2025, prévoit des mesures encadrant la gestion du fonds de prévoyance des copropriétés, la tenue du carnet d’entretien ainsi que la production de l’attestation sur l’état de la copropriété

La cotisation de chaque copropriétaire au fonds de prévoyance est déterminée en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire.

Loi 16 : Mise à jour importante pour les syndicats de copropriété

Nouvelles obligations à respecter d’ici le 14 août 2028

À la suite de l’adoption du règlement d’application de la Loi 16 le 30 juillet 2025, les syndicats de copropriété disposent maintenant d’un cadre officiel pour se conformer à trois nouvelles obligations majeures. Ces obligations, qui entreront en vigueur le 14 août 2025, visent à assurer une gestion plus rigoureuse, transparente et durable du parc immobilier québécois en copropriété.

Tous les syndicats devront se conformer au plus tard le 14 août 2028 aux exigences suivantes :

1. Carnet d’entretien de l’immeuble

Le carnet d’entretien devient un document obligatoire, à la fois technique et stratégique, qui permettra au syndicat de planifier et documenter l’entretien et les réparations majeures à effectuer sur les parties communes.

Ce que le carnet d’entretien doit contenir :

• Un inventaire complet des composantes des parties communes (toiture, ascenseurs, stationnement, enveloppe, équipements mécaniques, etc.) ;

• Une évaluation de leur état, leur durée de vie utile restante et les travaux majeurs à prévoir sur une période d’au moins 25 ans ;

• Une planification des entretiens courants (fréquence, nature, échéances) ;

• Un historique détaillé des interventions réalisées : entretiens, réparations, remplacements, sinistres, inspections, contrats, garanties, etc.

Qui peut établir ou réviser le carnet d’entretien ?

Seuls les professionnels suivants, indépendants du syndicat, peuvent établir ou réviser ce carnet :

• Ingénieurs (OIQ)

• Architectes (OAQ)

• Technologues professionnels (OTPQ)

• Évaluateurs agréés (OEAQ)

Délais et fréquence :

• Date limite pour le faire établir : 14 août 2028

• Révision périodique : tous les 5 ans (ou 10 ans pour les petites copropriétés)

• Mises à jour : annuellement, par le conseil d’administration ou le gestionnaire

2. Étude du fonds de prévoyance

L’étude du fonds de prévoyance vise à s’assurer que les contributions des copropriétaires sont suffisantes pour couvrir les travaux majeurs prévus dans le carnet d’entretien, sans avoir à imposer des cotisations spéciales surprises.

Ce que l’étude doit contenir :

• Un lien direct avec le carnet d’entretien (les prévisions doivent être basées sur celui-ci) ;

• L’estimation détaillée des coûts de réparations/remplacements sur 25 ans ;

• Des recommandations sur les contributions annuelles au fonds ;

• Des ajustements spécifiques pour les PCUR, si nécessaire ;

• Une projection des liquidités à maintenir chaque année dans le fonds.

Qui peut produire l’étude ?

• Membres des ordres suivants : OIQ, OAQ, OTPQ, OEAQ ou CPA

• Le professionnel doit être indépendant (non membre du CA, copropriétaire, locataire, gestionnaire ou gérant)

Délais et fréquence :

• Date limite pour obtenir une première étude conforme : 14 août 2028

• Mise à jour obligatoire : tous les 5 ans

3. Attestation sur l’état de la copropriété

À partir du 14 août 2025, tout vendeur d’une unité devra fournir à l’acheteur une attestation sur l’état de la copropriété produite par le syndicat, dans un délai maximum de 15 jours suivant la demande. Ce document vise à accroître la transparence lors des transactions immobilières.

Contenu obligatoire de l’attestation :

• Montant actuel du fonds de prévoyance et recommandation minimale de l’étude ;

• Montants exigés et reçus en charges communes au cours des 3 dernières années ;

• Montant du fonds d’opération disponible ;

• Déficit ou surplus budgétaire sur les 3 dernières années ;

• Budget prévisionnel de l’année en cours ;

• Statut des assurances et montant de la plus haute franchise ;

• Montant du fonds d’autoassurance ;

• Liste des inspections et expertises réalisées dans les 5 dernières années ;

• Sinistres majeurs ayant affecté les parties communes ou privatives (5 dernières années) ;

• Réparations majeures effectuées et prévues (10 prochaines années) ;

• Modifications à la déclaration de copropriété (3 dernières années) ;

• Litiges en cours impliquant le syndicat ;

• Signature, nom et titre du représentant autorisé.

Notre accompagnement : solutions déjà en place

Chez Gestion immobilière Lafrance & Mathieu, nous sommes prêts à vous aider à respecter l’ensemble des exigences de la Loi 16 :

Espace client Lafrance & Mathieu

• Suivi numérique des mises à jour réglementaires

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Des directives pour favoriser la transparence sur l’administration de la copropriété figurent aussi dans le projet de loi 16

De nouvelles exigences en matière de transparence administrative sont en place.

Avec le règlement du projet de loi 16, les administrateurs d’une copropriété auront davantage de comptes à rendre aux copropriétaires de leur immeuble.

Les mesures suivantes du projet de loi 16 sont effectives depuis le 10 janvier 2020 :

• Les syndicats de copropriété doivent publier les procès-verbaux de leurs réunions et informer les copropriétaires de toutes décisions du conseil dans les 30 jours suivant la réunion. Les copropriétaires qui veulent contester une décision du conseil ont 90 jours pour adresser leur demande au tribunal.
• Le conseil d’administration de la copropriété doit consulter l’assemblée des copropriétaires pour toute charge commune exceptionnelle qu’il désire ajouter.
• Le tribunal a le pouvoir de remplacer le conseil d’administration par un administrateur, si la situation le justifie, et de déterminer les conditions et les modalités de son administration. Il peut également émettre une ordonnance à la suite de la demande d’un copropriétaire ou d’un administrateur de la copropriété, si une décision n’a pu être prise à majorité.
• Désormais, un copropriétaire qui en fait la demande peut consulter les documents relatifs à la copropriété tels que l’état des finances du syndicat, les contrats d’entretien, etc. Ces documents doivent également être disponibles pour toute personne étant liée par une promesse d’achat d’une fraction afin de pouvoir donner son consentement éclairé à l’achat.
• Le syndicat de la copropriété peut demander des frais au promettant-acheteur pour la transmission des documents. Ces frais doivent être raisonnables et proportionnels aux renseignements demandés. Le syndicat doit aussi remettre une copie de ces documents au propriétaire-vendeur. Le syndicat peut aussi exiger des frais raisonnables pour la copie de documents à la suite de la demande d’un copropriétaire.
• Le copropriétaire qui, depuis plus de 3 mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes, est maintenant inhabile à être administrateur. Donc, en plus de perdre son droit de vote, il ne peut plus siéger au conseil d’administration de sa copropriété.

Certains changements apportés par le projet de loi 16 concernent les assemblées

Plusieurs mesures du projet de loi 16 sont entrées en vigueur, notamment en ce qui a trait à la majorité requise pour les votes :

• Tout article de la déclaration sur les clauses pénales est maintenant réputé faire partie de l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. Ce qui veut dire que si l’assemblée veut modifier ou ajouter des clauses pénales à son règlement, elle devra obligatoirement le faire par le biais d’un vote à majorité renforcée. De plus, l’article devra ensuite être notarié comme toute modification à l’acte constitutif;
• Les conditions des votes à double majorité requérant autrefois le vote favorable de 75 % de l’ensemble des copropriétaires sont assouplies pour faciliter les prises de décisions. Désormais, un quorum de 50 % est suffisant pour ces votes, mais 75 % des gens présents ou représentés devront voter en faveur;
• Toute modification au règlement de l’immeuble doit être consignée au registre de la copropriété et ainsi être disponible pour consultation dès qu’un copropriétaire en fait la demande;
• Les copropriétaires indivis d’une même fraction sont réputés être mandataires l’un envers l’autre. Il n’est donc plus nécessaire de signer une procuration à un copropriétaire d’une même unité;
• À l’instar des réunions du conseil d’administration, tous les procès-verbaux des assemblées devront être distribués aux copropriétaires dans les 30 jours suivant l’assemblée;
• Le délai pour déposer une requête au tribunal pour modifier ou annuler une décision prise en assemblée est prolongé à 90 jours suivant l’assemblée. Le tribunal peut aussi émettre une ordonnance à la suite de la demande d’un copropriétaire, si une décision n’a pu être prise à majorité.

Des obligations des promoteurs immobiliers pour les nouvelles copropriétés

Le projet de loi 16 mentionne que le promoteur immobilier a désormais l’obligation de faire effectuer l’étude de fonds de prévoyance avant la perte de contrôle du syndicat de la copropriété :

• Le promoteur immobilier est tenu de rembourser au syndicat de copropriété les sommes de tout déficit budgétaire, s’il s’avère que les prévisions au budget, qu’il a prévu pour l’exercice financier suivant la perte de contrôle du syndicat au profit des administrateurs élus, étaient insuffisantes pour couvrir les dépenses.
• Le promoteur doit remettre aux administrateurs, dans les 30 jours suivant sa perte du contrôle du syndicat, les documents relatifs à la copropriété, tels que le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance, le registre des unités de référence, ainsi que tout autre document déterminé par un règlement du gouvernement.
• Le syndicat de copropriété peut aussi obtenir, sur demande, les plans et devis de l’immeuble de l’architecte ou de l’ingénieur.

Autres dispositions concernant le projet de loi 16 pour les condos

Quelques autres dispositions sont également entrées en vigueur depuis l'adoption du projet de loi 16 :

• Le nouvel acquéreur d’une fraction doit aviser le syndicat de copropriété dans les 15 jours de la transaction.
• Un copropriétaire qui loue ou prête sa partie privative, doit aviser le syndicat de l’identité de l’occupant, de la durée du bail, le cas échéant, et de la date à laquelle le règlement de l’immeuble lui a été remis (maximum 15 jours).
• Le projet de loi 16 précise maintenant que les copropriétaires qui ont l’usage des parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Par contre, certaines déclarations de copropriété peuvent prévoir une répartition différente des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et aux remplacements de ces parties.