Loi 141

Saviez-vous que, depuis le 13 juin 2018, l’Assemblée nationale du Québec a adopté la Loi 141 et que celle-ci apporte son lot de changements en matière d’assurance de la copropriété ? Voici les principaux changements :

• Mise en place d’un fonds d’autoassurance

Le syndicat doit constituer un fonds d’autoassurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds distinct du fonds de prévoyance servira entre autres au paiement des franchises prévues à la police d’assurance du syndicat. Il servira également à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable lorsque :

• le fonds de prévoyance ne peut y pourvoir;
• le syndicat décide de ne pas réclamer, ou;
• le syndicat ne peut réclamer en raison d’une franchise trop élevée.

Les sommes à déposer au fonds d’autoassurance sont établies en fonction du montant de la franchise au contrat d’assurance. Il serait judicieux d’y déposer deux fois le montant de la franchise afin d’éviter de se retrouver dans l’urgence de renflouer le fonds après une première utilisation.

Ce fonds deviendra obligatoire le 15 avril 2022, soit 24 mois après la date de publication du règlement. Les syndicats de copropriété devront l’avoir constitué sur une période maximale de deux ans.

• Création de fiches descriptives des unités de référence

Pour les copropriétés établies depuis le 13 juin 2018, le syndicat doit tenir à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables.

Pour les copropriétés instaurées avant le 13 juin 2018, cette obligation de la produire et de l’adopter est obligatoire depuis le 13 juin 2020. Afin de prévenir que les parties privatives ayant subi des améliorations soient considérées comme étant une « unité de référence », il est important de mettre à la disposition des copropriétaires une description de ou des unités de référence.

Cette nouvelle disposition pourrait avoir une incidence significativement sur le coût des assurances de l’immeuble, car sans description précise des unités de référence, toutes les améliorations locatives apportées aux parties privatives, depuis sa construction, pourraient être incluses dans le coût de reconstruction. Il est donc essentiel pour tout syndicat de produire rapidement les fiches techniques décrivant les principales unités de référence.

Le nouvel article 1106.1 C.c.Q., impose au promoteur l’obligation de fournir au syndicat la description des parties privatives lors de l’assemblée extraordinaire (assemblée de transition). Pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018, celle obligation est entrée en vigueur le 13 juin 2020.

• Valeur de reconstruction et évaluation professionnelle

Le 15 avril 2021, l'article 1073 C.c.Q.se lira comme suit:

1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.

Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique.

Le syndicat a d’ores et déjà l’obligation de souscrire une assurance correspondant à la valeur de reconstruction de l’immeuble

La nouvelle mouture de l’article 1073 C.c.Q. précise cette pratique en obligeant les syndicats à engager un membre de l’ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement pour exécuter l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble. De plus, la valeur de reconstruction devra inclure les taxes, les frais de déblai et les honoraires des différents professionnels agissant dans le cadre de la reconstruction. Une copie de l’évaluation devra être remise à l’assureur qui couvre l’immeuble.

L'article exigera également une mise à jour de l’évaluation professionnelle tous les cinq ans. Ces mises à jour devront être transmises aux assureurs afin d’indexer le coût de reconstruction à sa valeur réelle.

• Responsabilité civile du syndicat

Les modifications de la loi entrées en vigueur le 15 octobre 2020.

L’assurance responsabilité civile du syndicat doit couvrir les membres de son conseil d’administration et le gérant, de même que le président, le secrétaire et les autres personnes chargées de voir au bon déroulement de l’assemblée des copropriétaires.

Il est donc important pour le syndicat de consulter son représentant afin de vérifier que l’étendue de sa couverture en responsabilité civile est conforme à la nouvelle loi.

• Franchises raisonnables

Les assurances souscrites par les syndicats doivent avoir une franchise dite « raisonnable ». Le gouvernement, par règlement, pourra prévoir les critères selon lesquels une franchise sera considérée comme déraisonnable.

• Interdiction de recouvrer les franchises et les dommages auprès d’un copropriétaire (articles 1074.1 et 1074.2 C.c.Q)

Depuis le 13 décembre 2018, un syndicat lors d’une réclamation peut décider de se prévaloir ou non de l’assurance.

Lorsqu’il ne se prévaut pas de l’assurance, le syndicat doit voir avec diligence, à la réparation des dommages causés aux biens assurés. Si le syndicat peut être indemnisé par l’assurance, il ne peut pas poursuivre pour dommages le copropriétaire, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire ou une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité (ex. : administrateurs, officiers d’assemblée et gérant). Il devra tout de même déclarer ce sinistre à son assureur (article 2470 C.c.Q.).

Même s’il se prévaut de l’assurance, le syndicat peut recouvrer des copropriétaires, par une contribution aux charges communes, les sommes engagées pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens (ex. : éléments non couverts par la police d’assurance, plafond de garantie), sous réserve des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé, si le syndicat établit la faute d’un copropriétaire (article 1465 C.c.Q.).

• Assurance de première ligne (article 1074.3 C.c.Q)

S’il le désire, un copropriétaire peut, par souci de prudence, souscrire une police d’assurance couvrant la totalité de sa partie privative et pas seulement ses améliorations. Par conséquent, cette assurance dédoublerait celle du syndicat. Le nouvel article 1074.3 C.c.Q prévoit que dans une telle situation, les assurances souscrites par le syndicat demeurent prioritaires et constituent les assurances de première ligne.

• Assurance responsabilité civile obligatoire des copropriétaires

Les Modifications entrées en vigueur le 15 octobre 2020.

Le nouvel article 1064.1 C.c.Q. oblige chaque copropriétaire à souscrire à une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers dont le montant minimal obligatoire est de 2 000 000 $, si l’immeuble comporte 13 fractions (unités) ou plus; et de 1 000 000 $, si l’immeuble compte moins de 13 fractions.

En conclusion, nous tenons à vous rappeler que nous ne sommes ni juriste ni avocat, que ce document n'est préparé qu'à titre informatif et qu'il ne constitue pas un avis ou une opinion juridique.

Les différents intervenants de l’industrie de l’assurance qui souhaitent offrir un service professionnel aux administrateurs d’immeubles en copropriété devront s’informer et suivre les formations nécessaires pour conseiller adéquatement leurs clients.

L’assurance de la copropriété n’est pas aussi simple qu’elle n’y paraît. Il est primordial pour les administrateurs de choisir un représentant d’assurance qualifié qui possède les compétences et les connaissances suffisantes pour les guider et les conseiller vers les bons produits d’assurance, et ce, conformément aux modalités et aux changements apportés par la nouvelle loi.

Les administrateurs devront être vigilants : l’attrait d’une prime d’assurance avantageuse ne devra pas les éloigner de leur responsabilité première qui est de bien assurer leur immeuble et de souscrire un contrat d’assurance conforme à la loi. Ainsi, les administrateurs pourraient engager leur responsabilité personnelle vis-à-vis des copropriétaires, lorsqu'ils souscrivent un contrat d'assurance qui ne respecte pas le nouveau cadre législatif.