Adoption du projet de loi 16

Adoption du projet de loi 16

Entrée en vigueur le 10 janvier 2020, la Loi 16 du gouvernement du Québec aura des répercussions considérables sur l’administration des copropriétés divises. Gestion immobilière Lafrance & Mathieu vous présente ce petit résumé afin de vous faire connaître les principaux points touchant la copropriété.

Des mesures pour encadrer la gestion du fonds de prévoyance

La cotisation de chaque copropriétaire au fonds de prévoyance est déterminée en fonction de la valeur relative de la fraction de chaque copropriétaire.

IMPORTANT : Les dispositions relatives au fonds de prévoyance entreront en vigueur au plus tard dans les 3 ans suivant l’adoption du premier règlement pris en application de ces articles de loi. C’est-à-dire que le gouvernement doit d’abord faire connaître par règlement un ordre professionnel qui sera habilité à effectuer les études de fonds de prévoyance ainsi que le contenu et les modalités de celles-ci. Par la suite, les copropriétés auront 3 ans pour répondre aux exigences suivantes :

• Les syndicats devront maintenant faire correspondre les besoins financiers réels liés aux réparations et aux remplacements des composantes de l’immeuble. Pour ce faire, chaque syndicat devra faire effectuer une étude de fonds de prévoyance et un carnet d’entretien par une firme spécialisée. Cette étude indiquera alors les montants à verser annuellement au fonds pour couvrir l’ensemble de ces dépenses au fils des ans;
• Le syndicat devra aussi rendre disponibles l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien dans les 60 jours suivant sa production;
• Le gouvernement accordera plus de flexibilité quant aux placements de ce fonds, puisque seule une partie du montant devra être liquide et disponible à court terme;
• Un syndicat qui sera en déficit par rapport à son évaluation des besoins aura 10 ans pour combler l’écart entre les sommes recommandées par son étude et son fonds de prévoyance.

Des mesures pour favoriser la transparence sur l’administration

De nouvelles exigences en matière de transparence administrative sont en place.

Dorénavant, les administrateurs d’une copropriété auront davantage de comptes à rendre aux copropriétaires. Les mesures suivantes sont effectives depuis le 10 janvier 2020 :

• Ils doivent publier les procès-verbaux de leurs réunions et informer les copropriétaires de toutes décisions du conseil dans les 30 jours suivant la réunion. Les copropriétaires qui veulent contester une décision du conseil ont 90 jours pour adresser leur demande au tribunal;
• Le conseil d’administration doit consulter l’assemblée des copropriétaires pour toute charge commune exceptionnelle qu’il désire ajouter.
• Le tribunal a le pouvoir de remplacer le conseil d’administration par un administrateur, si la situation le justifie, et de déterminer les conditions et les modalités de son administration. Il peut également émettre une ordonnance à la suite de la demande d’un copropriétaire ou d’un administrateur, si une décision n’a pu être prise à majorité;
• Désormais, un copropriétaire qui en fait la demande, peut consulter les documents relatifs à la copropriété tels que l’état des finances du syndicat, les contrats d’entretien, etc. Ces documents doivent également être disponibles pour toute personne étant liée par une promesse d’achat d’une fraction afin de pouvoir donner son consentement éclairé à l’achat;
• Le syndicat peut demander des frais au promettant-acheteur pour la transmission des documents. Ces frais doivent être raisonnables et proportionnels aux renseignements demandés. Le syndicat doit aussi remettre une copie de ces documents au propriétaire-vendeur. Le syndicat peut aussi exiger des frais raisonnables pour la copie de documents à la suite de la demande d’un copropriétaire;
• Le copropriétaire qui, depuis plus de 3 mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes est maintenant inhabile à être administrateur. Donc, en plus de perdre son droit de vote, il ne peut plus siéger au conseil d’administration.

Certains changements concernant les assemblées

Plusieurs modifications sont entrées en vigueur, notamment en ce qui a trait à la majorité requise pour les votes :

• Tout article de la déclaration sur les clauses pénales est maintenant réputé faire partie de l’acte constitutif de la déclaration de copropriété. Ce qui veut dire que si l’assemblée veut modifier ou ajouter des clauses pénales à son règlement, elle devra obligatoirement le faire par le biais d’un vote à majorité renforcée. De plus, l’article devra ensuite être notarié comme toute modification à l’acte constitutif;
• Les conditions des votes à double majorité requérant autrefois le vote favorable de 75 % de l’ensemble des copropriétaires sont assouplies pour faciliter les prises de décisions. Désormais, un quorum de 50 % est suffisant pour ces votes, mais 75 % des gens présents ou représentés devront voter en faveur;
• Toute modification au règlement de l’immeuble doit être consignée au registre de la copropriété et ainsi être disponible pour consultation dès qu’un copropriétaire en fait la demande;
• Les copropriétaires indivis d’une même fraction sont réputés être mandataires l’un envers l’autre. Il n’est donc plus nécessaire de signer une procuration à un copropriétaire d’une même unité;
• À l’instar des réunions du conseil d’administration, tous les procès-verbaux des assemblées devront être distribués aux copropriétaires dans les 30 jours suivant l’assemblée;
• Le délai pour déposer une requête au tribunal pour modifier ou annuler une décision prise en assemblée est prolongé à 90 jours suivant l’assemblée. Le tribunal peut aussi émettre une ordonnance à la suite de la demande d’un copropriétaire, si une décision n’a pu être prise à majorité.

Des obligations des promoteurs immobiliers pour les nouvelles copropriétés

Le promoteur a désormais l’obligation de faire effectuer l’étude de fonds de prévoyance avant la perte de contrôle du syndicat :

• Le promoteur est tenu de rembourser au syndicat les sommes de tout déficit budgétaire, s’il s’avère que les prévisions au budget, qu’il a prévu pour l’exercice financier suivant la perte de contrôle du syndicat au profit des administrateurs élus, étaient insuffisantes pour couvrir les dépenses;
• Le promoteur doit remettre aux administrateurs dans les 30 jours suivant sa perte du contrôle du syndicat les documents relatifs à la copropriété, tels que le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance, le registre des unités de référence, ainsi que tout autre document déterminé par un règlement du gouvernement;
• Le syndicat peut aussi obtenir sur demande les plans et devis de l’immeuble de l’architecte ou de l’ingénieur.

Autres dispositions à noter

Quelques autres dispositions sont également entrées en vigueur depuis l'adoption du projet de loi ;

• Le nouvel acquéreur d’une fraction doit aviser le syndicat dans les 15 jours de la transaction;
• Un copropriétaire qui loue ou prête sa partie privative, doit aviser le syndicat de l’identité de l’occupant, de la durée du bail, le cas échéant, et de la date où le règlement de l’immeuble lui a été remis (maximum 15 jours);
• La loi précise maintenant que les copropriétaires qui ont l’usage des parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. Par contre, certaines déclarations de copropriété peuvent prévoir une répartition différente des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et aux remplacements de ces parties.